Kira Bedeli Tespit ve Artırım Davası Süreci (2026 Güncel)

Kira artırımı, Türkiye'de TÜFE oranı ve rayiç bedel kriterleriyle düzenlenir (TBK m.343-345). 2022-2024 arasında uygulanan geçici %25 tavanı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir (aşağıda tarihsel not olarak yer almaktadır). Konut kiraları ile çatılı işyeri kiraları için farklı kurallar geçerlidir. Bu rehberde kira artırımının yasal sınırları, kira bedeli tespit davası prosedürü ve zorunlu arabuluculuk anlatılmaktadır.

Kira Artırımı - Yasal Sınırlar

Konut Kiraları (TBK m.344)

Genel kural:

• Önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalaması üst sınır
• Sözleşmede daha düşük oran varsa → o uygulanır
• Sözleşmede yoksa → TÜFE uygulanır

Tarihsel Not: Geçici %25 Sınırı (Sona Erdi)

• 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 arası konut kira artışı geçici düzenlemeyle %25 ile sınırlıydı
• Bu dönemde yapılan %25 üstü artışlar geçersizdi
• 1 Temmuz 2024 itibarıyla bu tavan kalkmıştır — güncel kural TBK m.344 (TÜFE 12 aylık ortalaması veya sözleşmedeki daha düşük oran)

5+ Yıl Sonrası - Rayiç Bedel (TBK m.344/4)

• 5 yıllık kira ilişkisi sonrasında:
  • TÜFE + rayiç bedel birlikte değerlendirilir
  • Mahkeme adil bedel tespit eder
  • Eski kiracı piyasa altı kalmışsa düzeltme

Çatılı İşyeri Kiraları

• Daha esnek (TBK m.345)
• Sözleşme serbestisi geniş
• Anlaşmazlık halinde rayiç değer

Kira Bedeli Tespit Davası - Şartlar (TBK m.345)

Kim Açabilir?

• Kiracı (kira artışı haksız)
• Kiraya Veren (kiracı az ödüyor)
• Mal sahibi (mülkiyet değişikliği sonrası)

Şartlar

• Taraflar kira bedeli konusunda anlaşamamış
• Yazılı sözleşme mevcut olmasa da olur
• Önceki kira dönemi sona ermek üzere

Yetkili Mahkeme

Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4):

• Kira konusu gayrimenkulün bulunduğu yer
• Veya kiracının yerleşim yeri

Zorunlu Arabuluculuk (6325 sayılı Kanun m.18/B — 1 Eylül 2023+)

Kira Davaları için Dava Şartı

1 Eylül 2023 itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B — 7445 sayılı Kanun ile eklendi; ilamsız icra yoluyla tahliye hariç):

• Konut + çatılı işyeri
• Tespit ve artırım davaları
• Tahliye davaları

Süreç

1. Arabulucu atanır (Adalet Bakanlığı sicil)
2. 3 hafta içinde toplantı
3. Anlaşma: Tutanak → icra edilebilir
4. Anlaşmazlık: Son tutanak → dava açılabilir

Detay: Zorunlu Arabuluculuk Rehberi.

Tespit Davası Süreci

1. Arabuluculuk Sonrası Dava Açma

• Son tutanak ekli dilekçe
• Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru

2. Dilekçe İçeriği

• Kira sözleşmesi sureti
• Mevcut kira bedeli
• Talep edilen bedel (kiracı için düşürme, kiraya veren için artırma)
• Gerekçe (TÜFE, rayiç, piyasa karşılaştırma)

3. Bilirkişi İncelemesi

• Emlak bilirkişi atanır
• Konum, alan, durum incelemesi
• Çevre kira piyasası karşılaştırma
• Rayiç bedel raporu

4. Tanık + Delil

• Komşu kiracı bedelleri
• Emlak ilanları (geçmiş 6 ay)
• Tahliye sonrası rayiç kanıtları

5. Karar

• Mahkeme adil bedel tespit eder
• Tespit edilen bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerlidir (TBK m.345) — dava, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmış ya da kiraya veren bu süre içinde artış iradesini yazılı bildirmişse, mahkemece belirlenen bedel o yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar
• Karar, geçmiş kira yıllarına (sözleşme başlangıcına) dönük etki doğurmaz

Süre

• 6-12 ay aralığı
• Acil hâlde ihtiyati tedbir (geçici bedel)

Tarihsel Not: %25 Sınırı Dönemi (Sona Erdi) ve Güncel Durum

2022-2024 Dönemi (Tarihsel)

11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 arasında geçici düzenleme gereği %25 üstü konut kira artışları geçersizdi. Bu döneme ilişkin fazla ödemeler için kısmi geçersizlik (%25 üzeri kısım) ve iade talebi gündeme gelebilir; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.

Güncel Durum (1 Temmuz 2024 Sonrası)

• %25 tavanı kalkmıştır — üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır (TBK m.344)
• Sözleşmede TÜFE'nin üzerinde oran yazılsa bile artış yasal sınırla (TÜFE) sınırlanır
• Yasal sınırı aşan artışa karşı tespit davası ile düzeltme mümkündür

Kiracının Stratejileri

1. Artışa İtiraz

• Kanunda artış bildirimine karşı özel bir itiraz süresi öngörülmemiştir — kiracı, yasal sınırı aşan artışı kabul etmek zorunda değildir
• İspat kolaylığı için itirazın yazılı (ispatlanabilir) şekilde iletilmesi önerilir

2. Arabuluculuk Talep

• Üçüncü taraf müdahalesi
• Genelde uzlaşma sağlar

3. Tespit Davası

• Son çözüm
• Maliyetli ve uzun ama hak garantisi

4. Tahliye Riski

• Yasal artışa uyulmazsa kiracı tahliye edilemez (TBK m.347)
• Mal sahibi sözleşme sona erse de yasal sebep gerekli

Mal Sahibinin Stratejileri

1. Anlaşmalı Artış

• Kiracı ile müzakere
• Yazılı tutanak önemli

2. Sözleşme Kurgusu

• Yeni sözleşmede başlangıç kira bedeli serbestçe belirlenebilir; artış oranı hükmü ise konut ve çatılı işyerinde TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz (TBK m.344)
• 5 yıl sonra rayiç tespit hakkı saklı

3. Tespit Davası

• Eski kiracı piyasa altı kalmışsa
• Bilirkişi ile adil bedel talep

4. Sözleşme Yenileme

• Yeni sözleşme imzalama
• Eski sözleşme kaldırılarak

Sıkça Sorulan Sorular

2024 sonrası %25 sınırı devam ediyor mu?

Hayır - 1 Temmuz 2024 itibarıyla %25 sınırı kaldırıldı. TÜFE 12 aylık ortalama veya sözleşmedeki oran uygulanır.

Sözleşmemde %50 var, geçerli mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli değil — sözleşmedeki artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz (TBK m.344/1); aşan kısım geçersizdir ve artış yasal sınırla sınırlanır. Ayrıca 5 yıl sonra rayiç tespit ile düzeltme mümkündür.

Kira artış oranını nereden öğrenirim?

TÜİK web sitesi veya e-Devlet → TÜFE 12 aylık ortalama. Her ay yayınlanır.

Tespit davası kim açabilir?

Kiracı, kiraya veren, mal sahibi. Sözleşme tarafları + maliki birlikte.

Kira ödenmemiş tahliye yapılabilir mi?

Evet — iki ayrı yol vardır ve birbirinden farklıdır:

• Temerrüt (TBK m.315): Kira veya yan gider ödenmezse kiraya veren kiracıya yazılı ödeme süresi verir — konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün (diğer kiralarda en az 10 gün). Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilip tahliye istenebilir.
• İki haklı ihtar (TBK m.352/2): Bir kira yılı içinde kira ödenmediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar gönderilmişse, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bilirkişi raporu adil olmazsa?

İtiraz hakkı vardır → yeni bilirkişi atanabilir veya 3 kişilik kurul istenebilir.

Kira artışından kaçınma stratejisi?

• Sözleşmede TÜFE altı oran yazma
• 5 yıl sonra rayiç tespit dava açma
• Arabuluculuk ile pazarlık

Yurt dışındaki ev sahibi tespit davası açabilir mi?

Evet - vekaletname ile avukat aracılığıyla. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

---

İlgili rehberler:

• Zorunlu Arabuluculuk 2026
• Kiracı Hakları Rehberi
• Tahliye Davası Rehberi
• Dava Nasıl Açılır?

Gaziantep'te gayrimenkul hukuku kapsamında kira tespit davası, rayiç bedel, arabuluculuk süreci için Av. M. Furkan Gür ile iletişime geçin. Ön görüşme: 0552 692 90 90.