Kentsel Dönüşüm Rehberi 2026: 6306 SK + Hak Sahipliği

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (2012), deprem ve doğal afet riskine karşı yapı stokunu güvenli hale getirmek için yürürlüğe girdi. Riskli yapı tespiti, hak sahipliği, kira yardımı, tahliye süreci gibi kritik konuları düzenler. 2023 Kahramanmaraş depremleri sonrası kapsam genişledi. Bu rehberde mülk sahibi, kiracı, müteahhit perspektifinden tüm süreç anlatılmaktadır.

6306 Sayılı Kanun Nedir?

Tam Adı: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

Yürürlük: 16 Mayıs 2012

Amaç (m.1)

• Afet riski taşıyan bina/alan dönüşümü
• Can ve mal güvenliği
• Yapı stoku iyileştirme
• Şehircilik standartları

Kapsam

• Riskli yapı tespit edilmiş binalar
• Rezerv yapı alanları
• Riskli alan ilan edilen bölgeler
• Münferit (tek) yapı veya toplu dönüşüm

Riskli Yapı Tespiti (m.3)

Tespit Süreci

1. Mülk sahibi veya kiracı başvurabilir
2. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya lisanslı kuruluş
3. Yapı kalitesi raporu
4. Risk hesabı (deprem, yangın, çökme)
5. Raporun resmi tescili

Risk Kriterleri

• Beton kalitesi zayıf
• Donatı eksik
• Yapı yaşı + standart uyumsuzluğu
• Zemin problemli
• Geometrik düzensizlikler

Riskli Yapı İlanı

• Belediye + Tapu Sicili kaydı
• Mülk sahiplerine bildirim
• 60 gün süre itiraz hakkı

İtiraz (m.3/2)

• 60 gün içinde teknik itiraz
• Bakanlık veya mahkeme
• Karşı rapor sunma hakkı

Furkan dikte alanı: Gaziantep'te kentsel dönüşüm pratik notları.

Hak Sahipliği — Kim Karar Verir?

2/3 Çoğunluk Şartı

Bağımsız bölüm sahiplerinin (kat malikleri) 2/3'ünün katılımıyla yıkım/yapım kararı.

Karşı Çıkanlar

• Karşı çıkan 1/3'lük grup payını çoğunluk alıcısına devretmek zorunda
• Veya kentsel dönüşüm sürecine katılır

Karar Türleri

• Yıkıp yeniden yapmak
• Güçlendirmek (mümkünse)
• Satıp paylaşmak
• Müteahhide vermek

Kira Yardımı (m.5)

2026 Tutarları (Yaklaşık)

• Kira yardımı: 4.000-8.000 TL/ay (bölgeye göre)
• Süre: Genelde 18 ay (uzatılabilir)
• Devlet katkısı: Bakanlık veya belediye

Kim Yararlanır?

• Mülk sahipleri (oturanlar)
• Kiracılar (sözleşmeyle)
• Hak sahipleri

Başvuru

• Belediyeye veya Bakanlık il/ilçe müdürlüğüne
• Belge: Tapulu intikal + ikamet + tahliye

Tahliye Süreci

Genel Kural

• 60 gün ihbarlı tahliye (riskli yapı için)
• 6284 SK koruma uygulanmaz (kanuni süreç)
• Zorla tahliye son çare

Tahliye Kararı

• Belediye + valilik kararı
• Tüm hak sahiplerine tebligat
• Tahliye memuru atanır

Tahliye Sonrası

• Kira yardımı başlar
• Yıkım ihale ile
• Yeniden yapım projesi

Müteahhide Verme (Yıkım + Yapım)

Anlaşma Türleri

1. Pay Karşılığı Yapım

• Müteahhit binayı yıkar + yeniden yapar
• Karşılığında belirli pay alır (genelde %30-50)
• En yaygın model

2. Götürü Bedel

• Müteahhit sabit bedel öder
• Tüm bina müteahhide
• Mülk sahipleri para alır

3. Sermaye Ortaklığı

• Yeni şirket kurma
• Pay alma
• Riskli ama kazançlı

Sözleşme Önemli (TBK)

• Notere tasdik
• Açık şartlar (teslim tarihi, kalite, garanti)
• Avukat danışmanlığı kritik

Müteahhit Riskleri

• İflas (proje yarım kalır)
• Kalite düşüklüğü
• Süre gecikmesi
• Tapu devri öncesi karşı taraf koruması

Furkan dikte alanı: müteahhit sözleşmesi pratik tavsiyeler, sık yapılan hatalar.

Mülk Sahipleri için Pratik Adımlar

1. Yapı Kontrolü

• Lisanslı mühendis raporu
• Risk değerlendirmesi

2. Bağımsız Bölüm Sahipleri Toplantısı

• 2/3 oy önemli
• Karar tutanağı (noter)

3. Müteahhit Seçimi

• Referans kontrol
• Mali güç sorgu
• Önceki projeler

4. Sözleşme + Avukat

• Şartların netliği
• Pay/bedel detayı
• Garanti şartları

5. Yıkım + Yapım Süreci

• Belediye onayı
• İmar düzenlemesi
• Yapı denetimi

6. Yeni Bağımsız Bölüm Devir

• Tapu devir
• Kat mülkiyeti kuruluşu

Kiracılar için Haklar

Tahliye Şartları

• 60 gün ihbar süresi
• Yardım talep hakkı
• Kira yardımı (devletten)

Tahliye Tazminatı

• Mevcut kira sözleşmesi korunur (sözleşmede yazılı şartlar)
• Erken tahliye → kira yardımı + tazminat
• Eşya nakliye giderleri (belediye desteği mümkün)

Önemli Hak (TBK m.347)

Kiraya veren, sözleşmenin bitimi öncesi tahliye edemez (kural). Kentsel dönüşüm istisna — 60 gün ihtar.

Furkan dikte alanı: kiracı tahliyesinde başarılı strateji.

2026 Güncel Durum

Kahramanmaraş Depremi Sonrası

• 2023 Şubat depremi sonrası 6306 SK kapsam genişletildi
• Riskli alan ilanları artış
• Acil dönüşüm programları

Yeni Düzenlemeler (2024-2026)

• Sürelerin kısaltılması
• Müteahhit teşvikleri
• Vatandaş bilinçlendirme
• KKB ve gönüllü dönüşüm programları

Gaziantep Özel Durumu

• Deprem bölgesi
• Yoğun dönüşüm uygulamaları
• Riskli yapı tespiti yüksek

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı raporu nasıl alınır?

Çevre Bakanlığı veya lisanslı kuruluş'a başvuru → mühendis incelemesi → rapor. Süre genelde 1-3 ay.

2/3 çoğunluğa uymayan ne yapar?

Payını çoğunluk alıcısına devretmek zorunda veya sürece dahil olmak. Aksi halde icra yoluyla devir.

Kira yardımı ne kadar süre?

Genelde 18 ay — uzatılabilir. Tutar bölgeye göre 4.000-8.000 TL/ay.

Müteahhide ne kadar pay vermeliyim?

%30-50 aralığı yaygın (bölge, yapı durumu, kalite). Düşük pay = yüksek risk (kalite). Avukat danışmanlığı önemli.

Kentsel dönüşümde kira sözleşmem geçerli mi?

60 gün ihbar ile sona erebilir. Kira yardımı + tazminat hakkı.

Tahliye reddetebilir miyim?

Kanunî tahliye sürecine itiraz mümkün ama riskli yapı kararı kesinleştiyse zorla tahliye olur.

Yeni binaya hak sahibi olabilir miyim?

Evet — payı oranında yeni bağımsız bölüm. Müteahhitle anlaşmaya bağlı.

Müteahhit iflas ederse?

Yarım kalmış proje kabusu. Teminat mektubu, kira yardımı bekleme, dava süreçleri.

---

İlgili rehberler:

• Tapu İptal ve Tescil Rehberi
• Kira Artırım Tespit Davası
• Tahliye Davası Rehberi
• Kiracı Hakları Rehberi
• Kamulaştırma Davası Rehberi
• Dava Nasıl Açılır?

Gaziantep'te kentsel dönüşüm danışmanlığı, müteahhit sözleşmesi, riskli yapı itirazı, kira yardımı başvurusu için Av. M. Furkan Gür ile iletişime geçin. Ücretsiz ön görüşme: 0552 692 90 90.