Apartman ve Site Aidat Zammına İtiraz: 7579 Sayılı Kanun (2026)

Aidat zammı, son dönemde apartman ve sitelerde en çok tartışılan konuların başında geliyor. 7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) içinde aidatı ilgilendiren önemli değişiklikler yaptı. Bu rehberde değişikliğin gerçek kapsamını, yöneticinin aidatı hangi sınırlar içinde belirleyebileceğini ve bir aidat kararına nasıl itiraz edileceğini, doğru mahkeme ve süreler ile birlikte açıklıyoruz.

"Yeni Aidat Yasası" mı? Resmî Ad ve Yürürlük

Halk arasında "Yeni Aidat Yasası" olarak anılan düzenlemenin resmî bir adı yoktur. Doğru ifade, 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan değişiklik şeklindedir. İlgili kanunun resmî adı, "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun"dur (torba kanun).

• Kabul tarihi: 7 Mayıs 2026
• Yürürlük: 22 Mayıs 2026 (Resmî Gazete'de yayımı ile)
• Etkilenen maddeler: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35, 37 ve 70. maddeleri

Yani değişiklik, başlı başına bir "aidat kanunu" değil; aidatın belirlenme usulüne ve kat malikleri kararlarına ilişkin mevcut Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin güncellenmesidir.

Aidat Nasıl Belirlenir? İşletme Projesi ve Genel Kurul Onayı (m.37)

Apartman veya sitede aidat, keyfî bir rakam değildir. Yıllık gelir ve giderlerin gösterildiği işletme projesi üzerinden belirlenir. İşletme projesinde özellikle şunlar yer alır:

• Anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları
• Her kat malikine düşecek tahmini gider payı (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 esaslarına göre)
• Her kat malikinin ödemesi gereken avans (aidat) tutarı

7579 sayılı Kanun ile gelen kritik vurgu şudur: işletme projesi, kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici, en geç üç ay içinde genel kurulda onaylanıncaya kadar geçici bir işletme projesi hazırlar. Bu proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.

Pratik sonuç: aidatın belirlenmesinde son söz, tek başına yöneticide değil, kat malikleri genel kurulundadır. Genel kurul onayı olmadan yöneticinin tek taraflı dayattığı bir zam, usul yönünden tartışmaya açıktır.

Geçici İşletme Projesinde Yeniden Değerleme Oranı Sınırı (Önemli Ayrım)

7579 sayılı Kanun'un en çok yanlış anlaşılan tarafı burasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.37'ye eklenen yeni fıkraya göre:

Mevcut (yürürlükteki) bir işletme projesi varsa ve yönetici geçici işletme projesi hazırlıyorsa, geçici proje için öngörülen bedel, yürürlükteki işletme projesi bedelinin, bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. madde uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılmamak kaydıyla belirlenir ve kat malikleri kuruluna sunulur.

Bu hükmü doğru okumak için iki noktanın altını çiziyoruz:

1. Sınır yalnızca geçici işletme projesi içindir

Bu tavan, her aidat artışına uygulanan genel bir kural değildir. Yalnızca, yürürlükte bir proje varken yöneticinin hazırladığı geçici işletme projesi için geçerlidir. Kat malikleri genel kurulu, usulüne uygun bir kararla bütçeyi (ve dolayısıyla aidatı) bu orandan daha yüksek de belirleyebilir. "7579 ile bütün aidat zamları yeniden değerleme oranıyla sınırlandı" demek doğru değildir.

2. Sınır bir orandır, sabit bir tutar değildir

Yasadaki ölçüt, her yıl resmî olarak ilan edilen bir yüzdelik orandır (yeniden değerleme oranı). "Aidat en fazla şu kadar lira olabilir" şeklinde sabit bir tavan tutarı kanunda yer almaz. Sosyal medyada dolaşan sabit lira tavanları yasal dayanaktan yoksundur; aidatın üst sınırı, önceki yılın projesi ile o yılın yeniden değerleme oranına göre hesaplanır.

Toplu Yapı (Site) Yönetim Planı Değişikliğinde Yeni Nisap: 2/3 (m.70)

7579 sayılı Kanun, toplu yapılarda (birden çok blok veya yapıdan oluşan, tek yönetim planına tabi siteler) yönetim planının değiştirilmesini kolaylaştırdı. Kat Mülkiyeti Kanunu m.70'te yer alan beşte dört (4/5) nisabı üçte ikiye (2/3) indirildi:

• Toplu yapı temsilciler kurulunda, temsil edilen bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu
• Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümlerinde ise bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyu

Burada dikkat edilecek nokta şudur: bu 2/3 nisabı, toplu yapı (site) yönetim planı içindir. Tek bloklu klasik bir apartmanın yönetim planı değişikliği farklı bir hükme tabidir ve 7579 ile bu yönde bir değişiklik yapılmamıştır. Sitenizin niteliğini (tek yapı mı, toplu yapı mı) doğru belirlemek, hangi nisabın uygulanacağını da belirler.

Aidat Kararına İtiraz: Sulh Hukuk Mahkemesi ve Süreler (m.33)

Aidatı belirleyen, kat malikleri kurulunun (genel kurulun) kararıdır. Bu karara katılmayan veya kararı hukuka aykırı bulan kat maliki, aidatı tek taraflı ödememe yoluna değil, kararın iptali davası yoluna başvurur.

Hangi mahkeme?

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için açılacak dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33). Bu davalar Asliye Hukuk Mahkemesinin görevine girmez; doğru mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Süreler (hak düşürücü)

İtiraz süreleri kararın size ulaşma biçimine göre değişir:

• Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki: karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde
• Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden başlayarak 1 ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde

Kararın yok hükmünde olduğu veya mutlak butlanla geçersiz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz. Ancak bu istisnaların dar yorumlandığı unutulmamalıdır; güvenli yol, süreyi kaçırmadan harekete geçmektir. Süre hak düşürücü niteliktedir; geçmesi hâlinde iptal talebi reddedilebilir.

Önemli pratik uyarı

Aidat kararına itiraz etmek, çoğu zaman aidatı ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden durdurmaz. Kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, icra takibine elverişli belgelerden sayılır. Bu nedenle ödemeyi tek taraflı kesmek, hakkınızda icra takibi ve gecikme tazminatı riskini doğurabilir. Doğru strateji, gerektiğinde ödemeyi ihtirazi kayıtla sürdürürken iptal davasını süresinde açmaktır.

Aidat borcu doğduğunda yönetimin tahsilat yapması meşrudur; ancak borçlu listesinin herkese açık ortak alana asılması ayrı bir KVKK riski doğurabilir. Bu ayrım için apartmanda borçlu listesi panoya asmak KVKK ihlali mi rehberine bakabilirsiniz.

İtiraz Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Bir aidat kararının hukuka uygunluğu değerlendirilirken genellikle şu başlıklar incelenir:

• Çağrı ve usul: Genel kurul toplantısı usulüne uygun çağrı ile mi yapıldı, gündem ve yeter sayı sağlandı mı?
• Bütçenin dayanağı: Aidat, gerçek gider kalemlerine dayanan bir işletme projesine mi dayanıyor, yoksa dayanaksız bir artış mı?
• Eşitlik ve arsa payı: Giderler, Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 esaslarına (arsa payı / ortak yer kullanımı) uygun bölüştürülmüş mü?
• Karar tutanağı: Karar, kat malikleri kurulu karar defterine usulüne uygun geçirilmiş mi?

Kiracılar da apartman ve sitenin ortak giderlerine belirli ölçüde katılmakla yükümlü olabilir. Kiracı ve kiraya verenin ortak gider ve aidat sorumluluğu için kiracı hakları rehberimizi inceleyebilirsiniz. Aidat artışının mantığı, kira artış sınırlarıyla sık karıştırıldığından, kira bedeli tespit ve artırım davası rehberimiz de bu konuda yol gösterici olacaktır.

Gaziantep'te Aidat ve Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

Aidat ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları; doğru mahkeme, hak düşürücü süreler ve genel kurul usulü açısından teknik bir alandır. Gaziantep'te gayrimenkul hukuku alanında çalışan Av. M. Furkan Gür, hem kat malikleri hem yönetim tarafında, aidat kararlarının değerlendirilmesi ve gerektiğinde iptal davasının açılması süreçlerinde yanınızdadır. Gayrimenkul hukukunun genel çerçevesi için Gaziantep gayrimenkul avukatı rehberini inceleyebilirsiniz.

Telefon: 0552 692 90 90

Sık Sorulan Sorular

7579 sayılı Kanun tüm aidat zamlarını yeniden değerleme oranıyla sınırlandırdı mı?

Hayır. Yeniden değerleme oranı sınırı, yalnızca yürürlükte bir işletme projesi varken yöneticinin hazırladığı geçici işletme projesi için geçerlidir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.37). Kat malikleri genel kurulu, usulüne uygun kararla aidatı bu orandan farklı belirleyebilir.

Aidat için sabit bir lira tavanı var mı?

Hayır. Kanun sabit bir tutar tavanı getirmez; ölçüt, her yıl resmî olarak ilan edilen yeniden değerleme oranıdır (bir yüzde oranı). Dolaşan sabit lira tavanlarının yasal dayanağı yoktur.

Aidat zammına nereye itiraz edilir?

Aidatı belirleyen kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası, anagayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33). Asliye Hukuk Mahkemesi görevli değildir.

İtiraz için süre ne kadar?

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için karar tarihinden itibaren 1 ay; toplantıya katılmayan kat maliki için kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay. Süre hak düşürücüdür.

İtiraz edince aidatı ödemeyi durdurabilir miyim?

Genel kural olarak hayır. Kesinleşen işletme projesi ve işletme giderlerine ilişkin kararlar icra takibine elverişli sayıldığından, ödemeyi tek taraflı kesmek icra ve gecikme tazminatı riski doğurabilir. Davayı süresinde açıp, gerektiğinde ödemeyi ihtirazi kayıtla sürdürmek daha güvenlidir.

Sitemizde yönetim planını değiştirmek için kaç oy gerekiyor?

Toplu yapı niteliğindeki sitelerde yönetim planı değişikliği için gereken nisap, 7579 sayılı Kanun ile beşte dörtten (4/5) üçte ikiye (2/3) indirilmiştir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.70). Tek bloklu apartmanlarda farklı hüküm uygulanır.