İmar Hukuku Rehberi: 3194 SK + Yapı Ruhsatı + Pratik Strateji

İmar hukuku, 3194 sayılı İmar Kanunu + ilgili yönetmelikler ile düzenlenir. Yapı ruhsatı olmadan yapı yapmak kaçak yapı sayılır → yıkım + idari para ceza. Yapı Kayıt Belgesi (İmar Affı) ile kaçak yapılar geçici korunabilir. İmar planı iptali İdare Mahkemesi davası ile mümkün. Parselasyon, ifraz, tevhid işlemleri imar mevzuatı içinde. Bu rehberde imar süreçleri, kaçak yapı sonuçları, yapı kayıt belgesi, dava yolları anlatılmaktadır.

İmar Hukuku Nedir?

3194 SK m.1: "Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenir."

Temel İlke

• Plana uygunluk
• Çevre sağlığı
• Fen + güvenlik
• Düzenli yerleşim

Korunan Hukuki Değer

• Kamu yararı
• Çevre + sağlık
• Kentsel düzen
• Mülkiyet hakkı + sınırlama

İmar Planı Türleri (3194 m.6-7)

1. Üst Ölçekli Planlar

• Strateji + bölge planı (büyük bölge)
• Çevre düzeni planı (havza, koruma)

2. Nazım İmar Planı

• 1/5000 ölçek
• Genel yerleşim + ulaşım
• Yoğunluk + kullanım

3. Uygulama İmar Planı

• 1/1000 ölçek
• Detaylı yapılaşma
• Yapı yoğunluğu + yükseklik
• Sokak + altyapı

4. Parselasyon Planı (m.18)

• Tapu parselleri belirleme
• Tevhid + ifraz

Yapı Ruhsatı (3194 m.21)

Tanım

Yapı yapma izni — Belediye veya İl Özel İdaresi verir.

Gerekli Belgeler

• Tapu senedi
• İmar durumu belgesi (Belediye'den)
• Vaziyet planı
• Statik proje + hesap raporu
• Mimari proje
• Mekanik + elektrik proje
• Jeolojik etüt
• Müteahhit + şantiye şefi belgeleri

Ruhsat Süresi (m.29)

• 5 yıl — yapıya başlama
• 2 yıl — uzatma talebi
• Sona ererse ruhsat iptal

Ruhsat Reddi → Dava

• 30 gün içinde idari itiraz
• 60 gün içinde İdare Mahkemesi
• İYUK m.7

Yapı Kullanma İzni (İskan)

Tanım

Yapı tamamlandıktan sonra kullanım izni:

• Belediye onayı
• Sağlık + güvenlik kontrol
• Plana uygunluk

Belge

• İskan raporu (yapı denetim)
• Belediye iskan belgesi
• Tapuya tescil

Önemli

• İskansız yapı → elektrik + su + doğal gaz bağlanmaz
• Satış zorlaşır
• Vergi ödenmek zorunda

Kaçak Yapı — 3194 m.32

Tanım

Yapı ruhsatı olmayan veya ruhsata aykırı yapı.

Sonuçlar

1. Yıkım kararı (Belediye)
2. İdari para cezası (m.42)
3. Cezai sorumluluk (TCK 184)
4. Elektrik + su verilmez

m.32 Süreç

1. Belediye tespit
2. Mühürleme
3. 30 gün içinde ruhsat alma veya yıkım
4. Mahkeme kararı + yıkım

İdari Para Ceza (m.42)

Yapı bedelinin %1-3'ü + ek cezalar.

TCK 184 — İmara Aykırı Yapı

1-5 yıl hapis:

• Ruhsatsız yapı
• Ruhsat dışı genişletme
• Tarihi + doğal sit alan yapı

Yapı Kayıt Belgesi (İmar Affı)

Tarihçe

7143 SK (2018): İlk büyük imar affı → 4 milyon yapı kayıtlı.

Şart

• 31.12.2017 tarihinden ÖNCE yapılmış
• Mevcut yapı
• Belirli bedel ödeme

Faydalar

• Yıkım korunması
• Elektrik + su + doğal gaz bağlama
• Satış + ipotek mümkün
• Tapuya devir (sınırlı)

Bedel

Arsa bedeli × katsayı — yer + büyüklüğe göre.

Önemli — Geçici Koruma

• Yapı kayıt belgesi yıkım korur
• Ancak mülkiyet hakkı tam vermez
• İmar barışı geçici çözüm

Parselasyon (3194 m.18)

Tanım

Tapudaki büyük arazi üzerinden planlı yerleşim için yeniden parsel oluşturma.

Yöntem

• DOP — Düzenleme Ortaklık Payı (%45 max)
• Yol + park + okul için arsa
• Yeni parseller tahsis

Sonuç

• Tapular yenilenir
• Bireysel arsa sahipleri korunur
• Kamu için arsa ayrılır

İtiraz

• 30 gün içinde Belediye
• 60 gün İdare Mahkemesi
• Hak kaybı ispatı kritik

İfraz ve Tevhid

İfraz (3194 m.15)

Bir parsel → 2 veya daha çok parsel:

• Belediye onayı zorunlu
• Asgari parsel büyüklüğü

Tevhid (m.16)

2 veya daha çok parsel → 1 parsel:

• Tek mülkiyete birleştirme
• Bina kotu artırma

Süreç

• Tapu Müdürlüğü + Belediye
• Harita + çap belgeleri
• Onay → yeni tapu

İmar Planı İptali Davası

Yetkili Mahkeme

İdare Mahkemesi — yapı yerine ait.

Süre (İYUK m.7)

60 gün — planın askıdan indirilmesinden veya öğrenildiğinden itibaren.

Dava Gerekçeleri

1. Şekil eksikliği (askı, ilan)
2. Sebep yokluğu (gerekçesiz değişiklik)
3. Maksat aşımı (kişisel + siyasi)
4. Konu eksikliği (mevzuata aykırı)
5. Üst plana aykırı

Yürütmenin Durdurulması

• Telafisi güç + imkansız zarar
• Yapılaşma başlamış
• Kabul oranı orta

Süreç

• İlk derece: 12-18 ay
• İstinaf BAM: 6-12 ay
• Temyiz Danıştay: 12-24 ay

Furkan dikte alanı: Gaziantep imar planı iptali başarılı dava örnekleri.

Kamulaştırma + İmar

Şart (Anayasa m.46 + 2942 SK)

• Kamu yararı
• Bedel ödeme
• Yargı denetimi

Süreç

1. Kararname (Bakanlar Kurulu / Belediye)
2. Tebligat
3. Bedel takdir (Bedel Tespit Mahkemesi)
4. Mülkiyet devri
5. Tapuya tescil

İtiraz

• Bedel itirazı (30 gün, Asliye Hukuk)
• Kararname iptali (60 gün, İdare Mahkemesi)

Sit Alanları + Koruma

Sit Türleri

1. Arkeolojik sit (tarihi kazı yerleri)
2. Doğal sit (peyzaj koruma)
3. Kentsel sit (eski şehir)
4. Tarihi sit (binalar)

Yapı Yasakları

• I. derece arkeolojik: kesin yasak
• II. derece arkeolojik: sınırlı (izinli)
• III. derece: koşullu izin

Koruma Bölge Kurulu

• Bilim kurulu karar verir
• Belediye + Kültür Bakanlığı

İmar + Tapu İptali İlişkisi

Senaryo

• İmar planı iptali → yapı ruhsatı geri alınır mı?
• Yapı yapılmış ise → mevcut yapı korunabilir
• Yıkım yapılmamış → yıkım kararı

Strateji

• İmar planı dava ve tapu tescil dava birlikte
• Yürütmenin durdurulması acil
• Tedbir kararı Hukuk Mahkemesi'nden

Detay: Tapu İptal ve Tescil Davası.

Sıkça Sorulan Sorular

Yapı ruhsatı nereden alınır?

Belediye (büyükşehir + ilçe) veya İl Özel İdaresi (köy). Gerekli proje + belgeler ile başvuru.

Kaçak yapının cezası ne?

Yıkım + idari para ceza (%1-3 yapı bedeli) + TCK 184 1-5 yıl hapis (ağır vakalarda).

Yapı Kayıt Belgesi nedir?

İmar affı — 31.12.2017 öncesi kaçak yapılar için geçici koruma. Yıkımı engeller, elektrik/su sağlar.

İmar planına nasıl itiraz edilir?

Askı süresinde Belediye + askı sonrası 60 gün içinde İdare Mahkemesi davası (İYUK m.7).

Yapı ruhsatı kaç yıl geçerli?

5 yıl yapı başlamak için. 2 yıl uzatma talebi mümkün. Sonra ruhsat iptal.

İskan belgesi olmadan elektrik bağlanır mı?

Hayır — yapı kullanma izni (iskan) zorunlu. İmar affı alanlarda istisna.

Parselasyon nedir?

Büyük arazi → planlı parseller. DOP %45 max (yol/park/okul için kamuya geçer).

İfraz + tevhid farkı?

İfraz: bir parsel bölünür. Tevhid: birden çok parsel birleşir. Her ikisi Belediye onayı + Tapu.

İmar planı iptali dava süresi?

60 gün içinde İYUK m.7. Yürütmenin durdurulması ayrı talep + telafisi güç zarar ispatı.

Sit alanında yapı yapabilir miyim?

I. derece arkeolojik: kesin yasak. II/III. derece: Koruma Bölge Kurulu onayı ile koşullu.

---

İlgili rehberler:

• Tapu İptal ve Tescil Davası
• Kentsel Dönüşüm 6306 Rehberi
• Kira Artırım Tespit Davası
• Kiracı Hakları Rehberi
• Tahliye Davası Rehberi
• Vergi Davaları Rehberi
• İdari Dava Rehberi
• Vergi Uzlaşma + Düzeltme
• Miras Paylaşımı Rehberi

Gaziantep'te yapı ruhsatı başvurusu, kaçak yapı yıkım iptali, yapı kayıt belgesi başvurusu, imar planı iptali davası, parselasyon itirazı, kamulaştırma bedel davası için Av. M. Furkan Gür ile iletişime geçin. Ücretsiz ön görüşme: 0552 692 90 90.