İcra İhalesi (Açık Artırma): Mal Satışı + Pey Sürme + İtiraz

İcra ihalesi, borçlunun hacizli mallarının açık artırma yoluyla satılarak alacaklının alacağının tahsil edildiği süreçtir. İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.110-138 düzenler. Taşınır mal, taşınmaz ve araç ihaleleri farklı prosedürlere tabidir. Bu rehberde ihale şartları, pey sürme, ihale alma, itiraz ve uygun fiyatlı mülk yatırımı stratejileri anlatılmaktadır.

İcra İhalesi Nedir?

İcra takibi kesinleştikten sonra borçlu ödeme yapmazsa, icra müdürü borçlunun mallarını hacizler ve açık artırma ile satışa çıkarır. Satış bedeli alacaklıya ödenir.

Amaç

• Borcun tahsili
• Adil fiyat oluşması (rekabetçi satış)
• Borçlunun korunması (asgari fiyat şartları)

İhaleye Çıkarılan Mal Türleri

1. Taşınmaz (Gayrimenkul)

• Ev, daire, dükkan, arsa
• En sık görülen ihale türü
• Tapu sicil müdürlüğü prosedürü

2. Araç (Motorlu Kara Taşıtı)

• Otomobil, ticari araç, motosiklet
• Trafik tescil ile devir
• Plaka transferi veya yeni plaka

3. Taşınır Mal

• Mobilya, beyaz eşya, elektronik
• Ticari emtia (stok)
• Hayvan, makine, alet

4. Hak ve Alacaklar

• Maaş alacağı (kısmi)
• Şirket payı
• Kira alacağı

İhale Şartnamesi (İİK m.124)

Şartnamede Bulunması Gerekenler

• Malın tanımı (tapu kaydı, plaka, marka)
• Asgari bedel (muhammen değer)
• İlk artırma tarihi
• İkinci artırma tarihi (ilk satılmazsa)
• Teminat miktarı (genelde %20)
• İhale ödeme süresi

Asgari Bedel (Muhammen Değer)

Bilirkişi raporu ile tespit edilir:

• Taşınmaz: Rayiç değer × %50 (asgari)
• Araç: Eskimiş bedel × %50
• Taşınır: Bilirkişi takdiri

İlk artırmada bedelin %50'sinin altında satılmaz.

İlanlar

• e-Satış ilan sistemi (sale.icra.adalet.gov.tr)
• Mahalli gazete (önceden zorunluydu, şimdi opsiyonel)
• e-Devlet bildirim
• 30 gün önce ilan zorunlu

Pey Sürme (Teklif Verme)

Şartlar (İİK m.126)

• 18 yaş üstü TC vatandaşı
• Vesayet/iflas durumu yok
• Borçlu kendi malını alamaz (kural)
• İcra dairesinde çalışanlar alamaz

Teminat

• Asgari bedelin %20'si önceden yatırılmalı
• Banka teminat mektubu veya nakit
• Kazanmayan teminatı iade

Pey Süre

• Açık artırmada sözlü teklif
• e-Satış'ta online teklif (24/7)
• Belirli süre sonunda en yüksek pey kazanır

Furkan dikte alanı: e-Satış sistemi pratik kullanım notları.

İhale Aşamaları

1. İlk Artırma (İİK m.126)

• 30 gün ilan sonrası
• Asgari %50 bedele satılır
• Satılmazsa ikinci artırma

2. İkinci Artırma (1 hafta sonra)

• Asgari sınır yok (kural)
• Borçlunun yararı gözetilerek uygun teklif kabul edilir
• Çok düşük teklif ise icra müdürü reddedebilir

3. Üçüncü Artırma (İstisnaî)

• Bazı taşınmazlarda mümkün
• Genellikle ikinci artırmada sonuçlanır

4. İhalenin Kesinleşmesi

• Ödeme yapılır (1-2 hafta süre)
• Tapu/tescil devir işlemleri
• Yeni sahibe teslim

İhale İtirazı (İİK m.134)

Süre

• 7 gün içinde İcra Mahkemesi'ne itiraz

İtiraz Sebepleri

• Usul hataları (ilan, tebligat, süre)
• Bilirkişi raporu hatalı
• Hile, satış kötüye kullanma
• Asgari sınır altında satış
• Yetkisiz kişi pey sürmüş

İtiraz Sonuçları

• Kabul: İhale iptal edilir, yeniden ihale
• Ret: İhale kesinleşir

Borçlu İçin Strateji — İhaleyi Önleme

1. Ödeme veya Yapılandırma

• İhale öncesi borç ödenirse satış durur
• Borç yapılandırma anlaşması mümkün

2. Menfi Tespit Davası

• "Borç yok" iddiası (İİK m.72)
• Teminat ile satış durdurulur

3. İhtiyati Tedbir Talebi

• Bilirkişi raporu hatalı → rapor itirazı
• Asgari bedel doğru tespit edilmiş mi

4. Süreyi Uzatma

• Adres tebligatları kontrol
• Usul hataları itirazı

İhale Alımı — Yatırımcı Stratejisi

Avantajlar

• Piyasa altı fiyat (asgari %50 ile)
• Rekabet düşük olabilir
• Tapu temiz (icra tarafından)

Riskler

• Borçlu kullanmaya devam edebilir (tahliye süreci)
• Gizli kusur (yapı, ödenmemiş aidat)
• İtiraz davası sürer

Hazırlık

1. Şartname dikkatli oku
2. Bilirkişi raporu incele
3. Yerinde gör (mümkünse)
4. Tapu kaydı kontrol (haciz, ipotek)
5. Asgari teminat hazırla
6. Avukat danışmanlığı önerilir

Furkan dikte alanı: yatırımcı için Gaziantep ihale pratikleri.

Sıkça Sorulan Sorular

İhaleye nasıl pey sürerim?

Asgari teminat (%20) yatırın → icra dairesinde sözlü veya e-Satış'ta online pey sürün. En yüksek pey kazanır.

İhale ödeme süresi nedir?

1-2 hafta içinde ödeme. Ödenmezse teminat irad edilir (devlete kalır), ihale iptal.

İhale alındığında ne zaman teslim alırım?

Ödeme + tapu devri sonrası. Borçlu tahliye sürecine girer (gerekirse), genellikle 2-4 ay.

İhaleye itiraz süresi nedir?

7 gün — ihale tarihinden itibaren. İcra Mahkemesi'ne dilekçe.

Borçlu kendi malını alabilir mi?

Kural olarak hayır (İİK m.126). İstisnaî hallerde (üçüncü kişi vasıtasıyla, kanun yasal değil) sorgulanır.

İhalenin asgari sınırı nedir?

İlk artırma: Muhammen değerin %50'si. İkinci artırma: Asgari sınır yok, icra müdürü uygun tekifi kabul.

İhale öncesi borçlu ödeme yapabilir mi?

Evet — ihale öncesi borç ödenirse satış durur. Faiz + masraflar dahil tam ödeme şart.

e-Satış nasıl çalışır?

sale.icra.adalet.gov.tr → kayıt → ilanı bul → teminat yatır → online pey sür. 24/7 erişim, fiziksel olarak gitmek gerekmez.

---

İlgili rehberler:

• İcra Takibi Rehberi
• Çek + Senet Kambiyo İcra
• Konkordato Rehberi
• Tapu İptal ve Tescil Rehberi
• Dava Nasıl Açılır?

Gaziantep'te icra ihalesi takibi, pey sürme stratejisi, ihale itirazı, yatırım danışmanlığı için Av. M. Furkan Gür ile iletişime geçin. Ücretsiz ön görüşme: 0552 692 90 90.